Woningsplitsing in ReVa

Voor de een ‘n zegen, voor velen ‘n last

Het Regentessekwartier en het Valkenboskwartier hebben elk een oppervlakte van ongeveer een vierkante kilometer (100 hectare).
Het Regentessekwartier (90 hectare land) telt 13.500 bewoners, verdeeld over 7600 huishoudens.
Het Valkenboskwartier (106 hectare land) heeft 18.200 bewoners verdeeld over 9880 huishoudens. (een aardige website is www.allecijfers.nl/wijk/)

Den Haag telt 532.000 inwoners. Met gemiddeld 6400 inwoners per vierkante kilometer is het de meest dichtbevolkte stad van Nederland. Met de 13.500 en 18.200 gaan onze wijken daar ver overheen. Splitsing van panden, kamerverhuur en soms ook dakopbouwen zorgen voor verdichting in de wijk. Het is begrijpelijk dat wijkbewoners zich zorgen maken. Zij ervaren dat de leefbaarheid in het gedrang komt en willen dat het splitsen van panden ogenblikkelijk stopt. Is dat juridisch wel haalbaar? Een gesprek hierover met Robert Buurke, notarieel jurist op het gebied van burgerlijk recht en privaatrecht.

Privaatrecht en publiekrecht

Juristen op het gebied van burgerlijk recht/-privaatrecht hebben te maken met drie onderwerpen: het familierecht, het ondernemersrecht en het onroerend goed recht. Robert: ”Ik ben al 20 jaar gespecialiseerd in het onroerend goed. Je kunt zeggen dat dat saai is, omdat het over stenen gaat, maar achter stenen zitten mensen, en dat maakt het bijzonder. Daar komt bij dat je bij het splitsen van woningen ook te maken hebt met de relatie tussen de overheid en de burger en dat valt dan weer onder het publieksrecht. En voor de overheid gelden weer aparte regels.”

Vergunningen

Woningsplitsing valt onder het privaatrecht, maar de vergunningverlening is publiekrecht. Volgens de heersende leer geldt dat de gemeente alleen maar op privaatrechtelijke weg iets mag ondernemen als er publiekrechtelijk geen middelen voor zijn. Robert: ”Een vergunning voor splitsing mag de gemeente alleen maar afwijzen op een aantal in de wet genoemde gronden. Als die gronden niet aanwezig zijn, moeten ze de vergunning verlenen. De gemeente probeert vaak op privaatrechtelijke gronden zo’n vergunning toch af te wijzen. Het lijkt erop dat de macht van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) erg groot is.”

De voors….

Het antwoord op de vraag wat de voor- en nadelen zijn van verdichting door woningsplitsing is afhankelijk van de belanghebbende. De gemeente zal niet altijd tegen zijn, immers meer inwoners betekent meer inkomsten vanuit het Rijk. Bovendien kent de stad een tekort aan woonruimte. Voor de ondernemers in de wijk kan splitsing ook gunstig zijn: hoe meer wijkbewoners, hoe meer potentiële klanten. En niet te vergeten: de beleggingsmaatschappijen of particuliere beleggers verdienen aan een gesplitst pand meer dan aan een pand met één huurder.

En de na’s….

Een groot nadeel van splitsing van panden (vaak eengezinshuizen) is dat het woningaanbod voor gezinnen met kinderen kleiner wordt. Zij zullen hun heil buiten de wijk zoeken. En omdat het aanbod voor gezinnen kleiner wordt, zal de prijs van die woningen stijgen en niet meer voor modale inkomens bereikbaar zijn. Gezinnen met kinderen heb je nodig: die zorgen voor een prettige sociale cohesie in de wijk.
Robert: ”Een gezonde wijk is gebaat bij een diverse samenstelling: ouderen, jongeren én gezinnen met kinderen. Op dit moment is nog maar 20% van de Haagse woningvoorraad een eengezinswoning. Als wijkbewoners bezwaar maken tegen splitsing van panden beroepen zij zich vaak op het begrip ‘leefbaarheid’. Te veel mensen in de straat levert meer afval op, meer geparkeerde auto’s, te veel fietsen, overlast, mensen wonen te dicht op elkaar. Maar als de gemeente meegaat met de eisen van de bewoners en bezwaar maakt tegen splitsing van een pand, is de kans groot dat zij in later stadium terecht wordt gewezen door de Raad van State, want ‘leefbaarheid’ is juridisch een vaag begrip.”

Statenkwartier, Nassaubuurt, Archipel en Valkenboskwartier

Bewoners van ReVa merken de effecten van de splitsing van panden. Honderden Haagse woningen werden de laatste jaren gesplitst. Het Valkenboskwartier heeft de twijfelachtige eer op deze lijst het hoogst te scoren. Maar ook het Regentessekwartier staat in de top-5.
Robert: ”In 2017 vroegen de bewonersorganisaties van het Statenkwartier, Nassaubuurt, Archipel en Valkenboskwartier bij de gemeente een verbod op het splitsen van woningen. Elke wijk een eigen verzoek met eigen argumenten. Voor de Archipelbuurt wijzigde de gemeente in 2017 het bestemmingsplan. Maar de andere buurten hadden tot in de Raad van State het nakijken. De stad had ook kunnen werken met een parapluregeling enkel voor woningsplitsing. Het probleem speelt in elke wijk en je moet het echt over de breedte van de stad aanpakken.”

Nieuw gemeentelijk beleid

De stad onderkent in veel gevallen de bezwaren van wijkbewoners, maar heeft momenteel weinig mogelijkheden om in te grijpen. Ze wil wat betreft het splitsen van woningen nieuw beleid invoeren. Zo wilde voormalig wethouder Joris Wijsmuller het probleem al aanpakken via een nieuwe aangepaste stadsbrede Huisvestingsverordening. Dan zou daar in kunnen staan dat de nieuwe woning minstens 40 of 50 vierkante meter moet hebben en uit een of meerdere volledige woonlagen moet bestaan. Ook het begrip ‘leefbaarheid’ zou de raad juridisch uitwerken.

Ondersplitsing

Robert Buurke: “Het is goed dat er gesproken werd over een minimale woninggrootte en volledige woonlagen. Op die manier voorkom je dat de eerste eigenaar een pand splitst in drie woonlagen en dat de volgende eigenaar de woonlaag omvormt tot kamerverhuur. Tot nu toe mag hij ermee doen wat hij wil. Die nieuwe voorschriften zouden ondersplitsing voorkomen.”

Concept woonagenda 2019

Boudewijn Revis, wethouder van Stadsontwikkeling en Wonen, stuurde begin december 2018 zijn ‘Concept Woonagenda’ aan de Commissie Ruimte. Daarin staat op pagina 12: “Bouwkundig splitsen van woningen kan negatieve gevolgen hebben voor het karakter en de leefbaarheid in een buurt. (…) Ook moet Den Haag zuinig zijn op woningen voor grotere huishoudens (…) Daarom kijken we kritisch naar woningsplitsing. Daar waar het de leefbaarheid en het karakter van de buurt aantast, roepen we dit een halt toe. Dit leggen we vast in de Huisvestingsverordening.”

Tegengestelde belangen

Robert Buurke hierover: ”Deze concepttekst is nog weinig concreet. Je moet je ook realiseren dat de gemeente aan de ene kant woningsplitsing wil toestaan, want met meer inwoners krijgt de stad meer geld vanuit het Rijk. Als ze woningsplitsing tegen wil gaan, zijn dat tegenvallende inkomsten. Aan de andere kant zien ze wel degelijk de overlast.”

Als slot

Begin 2019 komt volgens plan de Woonagenda in de gemeenteraad. Hopelijk komt die minimale woninggrootte die ondersplitsing onmogelijk maakt ook in de nieuwe Huisvestingsverordening te staan. En is dan ook het voorstel van Pieter Grinwis van de Christen Unie/SGP daarin verwerkt: “Om te voorkomen dat huizen worden verkocht aan vastgoedhandelaren in plaats van aan gezinnen, vind ik een zelfbewoningsplicht een goed idee.”

Dakopbouw en kamerverhuur

Als bewoners een dakopbouw plaatsen omdat ze bijvoorbeeld extra ruime willen voor hun jonge kinderen, is daar weinig op aan te merken. Als zij die dakopbouw plaatsen om als nieuwe woonruimte te verhuren, heeft dat gevolgen voor de bevolkingsdichtheid en zou het in het nieuwe beleid meegenomen moeten worden.
Ook de mate van kamerverhuur in een wijk bepaalt de dichtheid en de leefbaarheid. En in onze wijken worden behoorlijk wat kamers verhuurd. Elke wijkbewoner kan kamers verhuren, daar heb je geen vergunning voor nodig. Samen met woningsplitsing zou die kamerverhuur deel kunnen uitmaken van de Huisvestingsverordening: hoe meer kamerverhuur in een wijk hoe strenger de regels voor woningsplitsen.